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최근 정부가 장기주택저당차입금(모기지론) 이자상환 공제 한도를 최대 2,000만원까지 확대한 데 이어, 월세 세액공제, 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제 등 주택 관련 공제 제도들도 강화되고 있습니다.
특히 주택을 이미 한 채 보유했더라도 장기주택저당차입금을 이용해 대여를 받은 경우, 이자상환 공제요건만 충족하면 소득공제를 누릴 수 있다는 점이 핵심입니다.
하지만 거치기간 및 대환(갈아타기) 시점, 무상증여 vs 부담부증여 여부에 따라 공제 여부가 크게 달라지며, 공제를 받으려면 이자상환 증명서 등 증빙 서류도 반드시 준비해야 합니다.
본 글에서는 이자상환 공제요건, 이자상환 증명서 발급 및 활용법, 그리고 이자상환 소득공제 절차까지, 연말정산 시 필수적으로 알아야 할 내용을 상세하게 정리하였습니다.
장기주택저당차입금 이자상환 공제요건
장기주택저당차입금 이자상환 공제를 받기 위해서는 소득세법 및 국세청 지침에서 요구하는 여러 가지 요건을 충족해야 합니다.
적용 대상(무주택·1주택 보유)
무주택 세대주 혹은 1주택 보유 세대주
1주택 이상 보유 세대는 월세·전세 관련 공제(주택임차차입금 원리금상환 공제, 월세 세액공제)를 받을 수 없으나, 장기주택저당차입금 이자상환 공제만큼은 예외적으로 적용 가능합니다.
따라서, 이미 집이 한 채 있더라도 주택담보를 받아 이자를 갚고 있다면, 공제 대상 요건을 충족할 수 있습니다.
https://www.youtube.com/watch?v=YunpddI02Fg
주택 기준시가
2024년 기준시가 6억원 이하 주택(오피스텔 제외)을 취득하기 위해, 등기일로부터 3개월 이내에 빌린 금액이어야 합니다.
공동명의(부부 명의 등)도 가능하지만, 세대에서 한 명이 주택자금공제를 받고 있다면 다른 세대원은 중복 공제를 받을 수 없습니다.
기간(15년 이상) 및 거치식 vs 비거치식
기간: 최소 15년 이상 이어지는 대금이어야 합니다.
거치식 vs 비거치식
거치식: 일정 기간 이자만 납부하고, 이후부터 원금을 상환하는 방식입니다.
비거치식: 처음부터 원금을 나누어 꾸준히 상환하는 방식으로, 공제 한도(최대 2,000만원)에서 더 유리합니다.
일부 해(첫 해 또는 마지막 해 등)에서 원금 상환액이 적더라도, 전체 대금 기간 동안 연평균 상환 요건(차입금의 70% 이상을 매년 균등하게 상환 등)을 충족하면 비거치식으로 간주될 수 있습니다.
대금기관·차입기관 요건
금융기관: 은행, 보험회사, 주택도시기금 등에서 빌린 대금
대부업자가 아닌 개인(가족 등)으로부터 차입한 경우
총급여 5,000만원 이하 근로자가, 입주일(또는 전입일) 전후 1개월 이내에 3.5% 이상의 이자율로 빌렸을 때 예외적으로 인정
회사 모기지금
재직 중인 회사에서 주택임차차입금을 받은 경우, 원리금 상환액은 소득공제 대상이 아닙니다.
이는 장기주택저당차입금 이자상환 공제요건에도 마찬가지로 적용되므로, 직장에서 받는다면 대부분 공제를 적용하기 어려워집니다.
장기주택저당차입금 이자상환 증명서
이자상환 증명서란?
이자상환 증명서는 연말정산 시 장기주택저당차입금 이자상환액이 실제로 얼마인지 확인하기 위해, 금융기관 등이 발급해주는 공식 서류입니다.
국세청에서는 연말정산 간소화 서비스에 기본적으로 해당 기관에서 전송한 자료를 제공하지만, 간혹 누락되는 경우가 있으니 직접 증명서를 발급받아 확인해두는 것이 안전합니다.
발급 방법 및 주의사항
발급 기관
실행한 은행, 보험사, 주택도시기금 관리 기관 등에서 발급
인터넷 뱅킹 또는 모바일 앱, 영업점 방문을 통해 신청 가능
확인 사항
증명서에 명세(잔액, 금리, 상환 기간), 이자상환액, 발급 일자가 정확히 기재되어 있어야 합니다.
만약 기간 중도에 갈아타기(대환) 했다면, 해당 과정에서 이자 납부 내역이 제대로 기록되어 있는지 꼼꼼히 살펴보세요.
재직 중인 회사·개인 차입 시 유의점
회사 : 위에서 언급했듯, 원칙적으로 소득공제 대상이 아닙니다. 설령 이자상환 증명서를 발급받아도 공제요건에 부합하지 않으므로 제출하셔도 공제가 불가능합니다.
가족 등 개인 차입: 총급여가 5,000만원 이하인 근로자이면서, 3.5% 이상 이자율을 실제로 지급했다는 내역(차용증, 입금 기록 등)도 입증해야만 인정되므로, 이자상환 증명서를 어떻게 준비할지 사전에 확인하세요.＼
장기주택저당차입금 이자상환 소득공제
공제 한도(최대 2,000만원)
기본 한도
2025년 연말정산부터, 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도가 최대 2,000만원으로 확대 적용됩니다.
과거에는 고정금리·비거치식 등을 충족해야 더 높은 공제한도를 받는 식으로 세부 구분이 있었으나, 최근 개정으로 비거치식 분할상환을 택하면 최고 한도를 적용받기 수월해졌습니다.
거치식·변동금리
거치 기간이 길거나 변동금리 조건이면, 공제 한도가 다소 낮아질 수 있으므로(또는 별도의 요건이 적용될 수 있으므로) 반드시 약정 조건을 확인하시기 바랍니다.
2012년 이전부터 해당 금액을 이용하고 있었다면, 종전 규정과 개정 규정 중 어느 쪽이 유리한지 따져봐야 합니다.
주택 규모, 용도
주택(오피스텔 제외) 기준시가 6억원 이하이며, 실제 거주 및 취득 목적으로 빌린 금액이어야 합니다.
증빙 없이 투자나 임대 목적으로 금액을 받았다고 판단될 경우, 공제 대상이 아닐 수 있습니다.
갈아타기(대환)와 부담부증여, 예외사항
갈아타기(대환)
기존 은행(AA은행)에서 다른 은행(BB은행)으로 옮기는 경우, 직접 상환 또는 신규 차입금으로 즉시 상환 방식이라면 이자공제를 계속 적용받을 수 있습니다.
신규 역시 최초 차입일 기준 15년 이상이 되어야 한다는 점이 핵심입니다.
부담부증여 vs 무상증여
무상증여로 취득한 주택은 이후을 받아도 이자공제 대상이 되지 않습니다.
부담부증여(주택에 담보된 채무를 증여받은 자가 인수)의 경우, 증여등기일로부터 3개월 이내에 받아 해당 채무를 상환하면 이자공제가 인정될 수 있습니다.
1주택 보유자의 월세·전세 공제 불가
1주택 이상 보유자는 장기주택저당차입금 이자상환 이외에 월세나 전세자금 공제(주택임차차입금 원리금 상환 공제)를 받지 못한다는 점도 유의하세요.
2012년 이전과 개정 규정 비교
2012년 1월 1일 이전에 장기주택저당차입금을 빌렸다면, 종전 규정과 개정 규정 중 자신에게 더 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.
예컨대, 과거에 1,500만원 한도로 공제를 받았다면, 이번 개정 규정에서 2,000만원까지 적용 가능한지 확인해보고 결정하면 됩니다.
장기주택저당차입금 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 1주택 보유 세대주가 다른 지역으로 발령받아 월세나 전세로 임차했을 때, 임차 자금 공제를 받을 수 있나요?
A: 1주택 이상 보유 세대는 월세 세액공제나 주택임차차입금 원리금상환 소득공제가 불가능합니다. 그러나, 본인이 이미 보유한 모기지가 있다면, 장기주택저당차입금 이자상환 공제는 계속 적용받을 수 있습니다.
Q2. 회사에서 직원 복지 차원으로 전세 자금을 저금리로 빌려주면 그 상환액도 공제되나요?
A: 아니요. 재직 중인 회사가 해준 금액은 공제 대상이 아닙니다. 은행·보험·주택도시기금, 그리고 일정 요건(3.5% 이상 이자율 등)을 충족한 개인 차입금만 가능합니다.
Q3. 부부 공동명의를 위해 지분 일부를 무상증여받은 다음, 제 명의로 받았습니다. 이자 공제 가능할까요?
A: 무상증여 받은 주택이라면 공제 대상이 아닙니다. 다만, 부담부증여로 채무까지 인수받은 경우, 증여등기일로부터 3개월 내 받아 해당 채무를 상환한다면 공제를 적용받을 수 있습니다.
Q4. 갈아타기 후에도 공제가 계속 적용되나요?
A: 직접 상환하거나, 신규 차입금으로 즉시 상환할 경우 가능하며, 상환 기간이 최초 대여일을 포함해 15년 이상 유지돼야 합니다.
Q5. 1년 거치 후 39년 원리금 분할상환 등, 초기에 원금 상환이 적은 경우 비거치식으로 인정받을 수 있나요?
A: 특정 연도(예: 첫해·마지막 해)에 원금 상환이 다소 적어도, 전체 기간으로 보면 정해진 기준(상환연수별 70% 이상 등)을 충족하면 비거치식 분할상환으로 간주되어 최대 한도(2,000만 원)를 적용받을 수 있습니다.
Q6. 과거(2010년 차입)부터 적용받던 새 규정을 적용할 수 있나요?
A: 2012년 1월 1일 이전 차입분에 대해서는 개정 규정과 종전 규정 중 유리한 쪽을 택할 수 있습니다
장기주택저당차입금 마무리
장기주택저당차입금 이자상환 공제는 주택을 마련하려는 무주택 근로자나 이미 1주택을 보유한 근로자에게 큰 절세 혜택을 주는 제도입니다. 최대 2,000만원까지 소득공제받을 수 있지만, 이를 위해서는 기간(15년 이상), 비거치식 상환 방식, 기관 등 다양한 요건을 충족해야 하며, 이자상환 증명서 등 증빙 서류 준비도 필수적입니다.
이자상환 공제요건: 1주택 보유자라도 월세·전세자금 공제는 배제되지만, 모기지 이자 공제만큼은 예외적으로 가능
이자상환 증명서: 금융기관에서 발급받아야 하며, 갈아타기(대환) 시 누락된 이자가 없는지 반드시 확인
이자상환 소득공제: 비거치식일수록 한도가 높고, 2012년 이전 모기지는 종전·개정 규정 중 유리한 쪽을 택할 수 있음
갈아타기 시 기존 잔액을 직접 상환하거나 신규로 즉시 상환하는 조건을 충족하면 공제를 이어갈 수 있고, 부담부증여나 변동금리·거치식 처럼 예외사항도 많으므로 반드시 국세청 지침을 함께 살펴보시기 바랍니다.